吉利大厦的重生之路：新业态与新变化，传统百货业的改造样本

本版摄影 本报记者 吴迪

天津北方网讯：沉寂许久的吉利大厦又恢复了往日的喧嚣。作为昔日商圈“顶流”，吉利大厦的没落一度成为天津人心中的遗憾。它的颓败是传统百货业的缩影，而它的“重生”为老牌商场提供了一份改造样本。

如今，吉利大厦有哪些新玩法？在众多商场趋于同质化的情况下，它将如何突出重围？带着这些疑问，记者分别在不同时段走进吉利大厦，去感受它的新业态和新变化。

昔日

辉煌

高端商场潮流胜地

载满青春回忆的城市地标

谈及吉利大厦，天津人总有道不完的回忆。

“吉利大厦开业第一天我就来了，当时是伊势丹承包的，卖的都是高端品牌，还有保龄球馆、滑冰场等。要知道，在那个年代，来这儿消费的，都是最赶时髦的人。”吉利大厦是上世纪90年代我市休闲消费潮流胜地，40多岁的徐女士对其印象格外深刻，“我有几个同学，当时经常跑来滑冰，一回学校说起这事儿，同学们就特别羡慕。”

“我的第一套化妆品就是在这儿买的！”28岁的王染说到吉利大厦时满是兴奋。她就读的高中就在吉利大厦附近。放学回家时，她和小伙伴总会进去逛一逛，“当时，一楼有丝芙兰、完美日记、伊蒂之屋等美妆店，爱美的女孩儿总会不自觉地想去转一圈儿。”

承载着一代人青春回忆的吉利大厦，是我市地标建筑。“周末咱哪儿见？”“吉利大厦！”从上世纪90年代到千禧年代，这样的对话常出现在朋友之间。

它于1991年始建、1993年营业。作为当时的重点项目，其建设投资超3亿元。

建成后，吉利大厦在南京路周边一片低层建筑中显得格外挺拔。大厅中央的水帘在灯光映射下熠熠生辉，吸引人们争相“打卡”。进口百货、高端餐饮、时尚运动场……新颖多样的业态，一度为其带来充足的客流。

落寞

沉寂

客流减少空置率高

单日最多只有1000人次

光阴荏苒，吉利大厦留在了人们遥远的记忆里，却难以重现上世纪90年代的辉煌。

2006年9月，伊势丹搬迁至对面的现代城，米莱欧承包吉利大厦1层至6层的商铺运营，吉利大厦保持相对稳定的经营水平。

随着时代更迭，周边商业快速发展，吉利大厦在激烈竞争中的劣势显现。风格陈旧、设备老化等问题日渐凸显，加之经营定位不清晰、缺乏特色业态，大厦日渐冷清。

尤其自2020年起，商场客流大幅减少，商铺空置率升高。2023年年初，米莱欧撤场。吉利大厦明珠蒙尘，风光不再。

“以前，吉利大厦是传统百货的运营模式。如今，大部分人已逐渐倾向于网购、代购等消费形式。其他新商业项目，大多以电影院、儿童乐园、博物馆等体验类业态为主。尤其是近些年，主打大而全的购物中心，将吃、喝、玩聚在一起，更能吸引消费者，因此传统百货也就逐步没落了。”眼下，天津城市运营发展有限公司（以下简称城运发展）商业运营负责人王子正负责吉利大厦改造、运营，追忆往昔仍难掩遗憾。

据王子及其团队统计，2023年上半年，吉利大厦单日人流量最多只有1000人次左右，这其中还包括商场工作人员。

大刀

阔斧

小而美年轻化

聚焦18岁至35岁消费者

尽管风光不再，但吉利大厦依然具有地理位置优越、交通便利、周边消费潜力大等优势。为此，去年9月，天津国有资本投资运营有限公司以所属城运发展为实施主体，联合天津劝业华联集团有限公司，正式启动对吉利大厦项目的改造升级。

但眼前最关键的问题是——怎么改？

吉利大厦总面积6.1万平方米，1层至6层商业区域总面积2.7万平方米。现代化商业综合体的面积普遍较大，动辄5万平方米以上，吉利大厦只有其一半。“直接套用肯定不合适。”王子理性分析，“周边商圈聚集了大量购物中心和百货商场，为避免同质化竞争，必须要走一条差异化发展路线。”

在改造前，王子及其团队对周边商圈进行分析。该商圈节假日客流日均4万至5万人次，平日3万至4万人次，其中18岁至35岁人群占81%。这组数据给了王子团队一针“强心剂”：“我们就将目标客群定位在18岁至35岁的消费者！”

有了目标后，王子团队辗转于武汉、重庆、成都、上海、广州等多个城市，实地了解当代年轻人的消费偏好。他们发现，二次元谷子店以及社交属性强的酒吧备受年轻人欢迎。

王子对此解释道：“谷子是英文‘Goods’的谐音，代表漫画、动画、游戏等版权作品衍生出的周边产品。一些年轻人自称‘‌吃谷人’，也就是热衷于购买和收藏‌动漫、游戏等IP相关周边商品的人。我们调查时还发现，许多年轻人都是‘夜猫子’。于是，我们决定着重从这两方面入手。”

据他透露，吉利大厦改造期间，每一层的铺位切割、商业动线都重新做了调整，聚焦于小而美的特色店铺。他举例称：“之前3层无印良品的铺面有七八百平方米，面积过大。于是，我们将其切割成六七家小铺面，结合设计的动线后，改造为小街区，纳入一些小型店铺，比如饮品店、烘焙店、潮流小玩具等。”

改造完成后，吉利大厦商铺由原先的30多家提升至50多家；同时，通过升级设备设施、优化空间布局、提升装修品质等方式，提高了整体公区环境品质。

强势

归来

出租率95%租金坪效猛涨

差异化年轻化运营已显成效

经过9个月的改造升级，吉利大厦于今年6月29日重新开门纳客，个性化布局和外檐光电玻璃幕墙，整体提升了大厦的科技感与体验感，而1层至5层业态和品牌组合上的调整也让消费者眼前一亮。

改造完成后，1层是潮玩娱乐主题，主打潮玩、咖啡、音乐餐吧品类，打造年轻人社交空间；2层是以谷子店为主、休闲体验为辅的我市首个二次元主题街区；3层以老字号策展空间为特点，巧妙融合了潮玩、中古零售和网红餐饮；4层、5层将娱乐与餐饮有机结合，整体构建了一个多元化和高品质的休闲娱乐综合体。

“我们通过引入一系列前沿且独特的业态组合，包括二次元文化街区、中古奢侈品与二手精品市场、潮流零售空间、沉浸式游戏体验区以及多元化餐饮酒吧等业态，打造‘24小时×365天不打烊’运营模式，不仅填补了周边购物中心业态的空白，而且也适应了夜经济的蓬勃兴起。”王子表示，吉利大厦改造升级后，吸引了16家首店入驻，出租率、租金坪效等亦有所提升。

据他介绍，如今，吉利大厦商铺出租率达95%，租金坪效相较改造前增长了近200%。目前，大厦平日客流量稳定在2万人次以上，周末可突破3万人次；月销售额（6月29日至7月28日）超1000万元。和过去几年相比，店铺销售额翻了一番多。

“之后，我们将启动对吉利大厦外檐的改造升级和全楼的设施设备更新；积极研究与天桥接驳、与周边片区融合的可行性；密切关注市场动态和消费者需求的变化，及时调整商场的经营策略和业态布局，让吉利大厦保持独特性与竞争力。”据王子透露，大厦整体完工预计在2026年左右。

新

业态

12家谷子店人气爆棚

二手循环商店密集“上新”

吉利大厦管理层在改造之初通过前期大数据分析及人流统计，将客群定位为年轻人。“找出他们喜欢玩什么”成为吉利大厦管理层要做的功课。

在经过数月的调研和探讨后，他们决定引入新业态。于是，现在的吉利大厦变得时髦起来。城市首发基地、霓虹跳舞俱乐部等天津首店；老字号商业品牌IP中原1926、二手循环商店两大创新力中心以及我市首个二次元主题街区——天马二次元等惊艳亮相。

记者在吉利大厦2层二次元主题街区看到，在营的12家各具特色的谷子店内都有不少年轻顾客。乐漫优谷是一家连锁品牌的谷子店。吉利大厦店是该品牌在我市落地的首店，也是旗舰店。店内工作人员告诉记者，店里商品的价格从5元至200元不等，客群年龄大多在12岁至25岁，“我们每天的客流量约600人次，其中外地顾客占了两三成。赶上活动，顾客会更多。”

该工作人员说的活动，一是指店内自己的活动；二是商场举办的动漫展览、签售会等活动。据了解，吉利大厦自重新开业以来，举办了人气漫画《一人之下》作者签售会和二次元巡游等一系列以二次元文化为核心的主题活动。

“我们考察发现，大厦周边上规模的谷子店不多，我们将2层整体打造为二次元主题街区，不仅巩固了项目的年轻定位，更在竞争激烈的商业背景下实现差异化发展。”城运发展商业运营负责人王子表示，接下来，天马二次元街区局部区域改造完成后将汇聚超18家二次元店铺，以二次元文化及其背后的“圈层认同为基底”重构空间规划。

吉利大厦3层的二手循环商店——循环商品世界也是年轻人爱逛的地方，包、表、玩具等二手物品被摆上了货架。以顾客小菲的话说，顾客在这里不仅能“淘宝”，还能将个人的闲置物品拿来寄售，“这里总有好东西。”

据了解，这家7月中旬开业的店推行寄售模式，店铺的墙面上贴着“个人商品寄卖流程”——顾客可添加店铺微信，提供寄售商品图文信息，经专业人员确认后，将商品送至店内上架售卖。此外，顾客还可以将商品直接带到店里来寄卖。

“目前我们着力打造‘下店上厂’的垂直产业基地，计划引进二手循环商店的上下游企业，孵化循环经济产业，建立新的收益增长模型，汇聚商业融合发展的强大合力。”王子说。

新

模式

24小时不打烊

年轻人扎堆好吃又好玩

“吉利大厦晚上的热闹程度不亚于白天。”8月31日夜间采访完成后，同行的记者在朋友圈留下了一组“九宫格”。

自从吉利大厦变成“24小时×365天不打烊”商场后，这里一到晚上就成为年轻人的潮玩中心。采访当日晚上近11时，吉利大厦门口聚集了不少年轻人，开在大厦门口的美肴冰品摊位座无虚席。

“来份老味儿刨冰。”摊主麻利地削冰、�c酱，不一会儿，一份小料丰盛的刨冰被端到了顾客面前。

“手得麻利，要不一会儿就排上队了。”摊主告诉记者，刨冰摊一般晚上9时开始“上人”，经营到次日凌晨4时，一晚上能卖200多份，每到周末，销量能翻倍。

晚上11时左右，吉利大厦4层的风云再起游乐汇依旧热闹，舞萌游戏机前有不少年轻人排队。21岁的王鑫就是其中之一。对这位从小就在附近长大的年轻人来说，吉利大厦是个特别的存在。“看见吉利大厦，就感觉快到家了。”但24小时营业的吉利大厦对他来说有种别样的惊艳——原来吉利大厦还可以这样玩。

“游戏厅午夜12点关门，一会儿玩完跟朋友去吃个火锅。”王鑫有些恋恋不舍地说。

他说的火锅是位于吉利大厦3层的川越泰火锅，这是2020年就入驻吉利大厦的商家，每天营业至次日凌晨4时。“周末的顾客很多，晚上店里差不多都能坐满。午夜12点至次日凌晨4点的营业额约占全天营业额的30%左右。”据该店经理赵鑫介绍，从大厦翻新开业至今，该店的新客户占了客流的10%。

除了川越泰火锅，位于吉利大厦1层的寻酒堂餐厅晚上也灯火通明。“今天周六，6点半就有驻唱了。”26岁的西西是这家店的常客，他爱唱歌，更爱听歌，“听会歌儿，吃点串儿，回家睡觉。”

夜间的吉利大厦“好吃又好玩”。关于24小时营业，王子表示，吉利大厦地处核心商圈，为全时域营业吸引客流提供了基础条件；同时大厦引进的特色餐酒吧、娱乐潮玩业态能够支撑起24小时经营的模式，“目前大厦提供全天候的物业服务，商场正门等各个通道24小时持续开启。”

专家

观点

首店经济引领客群消费新需求

——专访南开大学滨海开发研究院副院长薄文广

从1993年算起，吉利大厦已建成31年。老商场如何拥抱新客群？吉利大厦以“16家首店”“24小时全时域经营”“策展型业态”“二次元”等独特属性给出了一个样本。

在南开大学滨海开发研究院副院长薄文广看来，首店经济是“流量收割机”，其自带的新潮和稀缺属性对年轻人来说有着不可替代的吸引力。当前，商场的定位和经营趋于同质化，要焕新发展，就要做到不仅满足消费者需求，还要引领客群消费新需求。年轻人喜欢尝试和体验新鲜事物，首店就是链接消费者和新事物的一个较好的渠道。

吉利大厦重新开业以来，已引入寻酒堂、霓虹跳舞俱乐部、扭蛋世界、北野家舒芙蕾等16家首店，在匹配目标客群需求的同时，实现了商业模式的创新，为消费者打造了一个集娱乐、文化、购物于一体的全方位消费体验空间，也为商家提供了更广阔的市场与商业价值增长空间。

“有些首店的‘花期’比较短，如何把首店经营成为一个能留得住、干得火的老店，是商场管理层在引入业态、品牌时需要思考的问题。”薄文广认为，首店从爆款到“长红”，还需深层次的创新。眼下，消费者更注重体验感，追求情感共鸣，商家应以提升消费体验为目标，不断健全消费生态体系，完善消费服务功能。例如，商家在满足顾客对产品本身需求的同时，不能忽略情绪价值的输出，这是增加客户黏性的关键，“产品是冰冷的，服务才能让整个消费过程有温度。”

薄文广表示，目前，很多商场采取场景化、沉浸式、主题化、IP化的创新策略，积极引进复合业态，吸引首店落地，推动商业场景从单一的购物功能向多元化、体验化的方向转变。

“首店可形成从点到面的‘涟漪效应’，将激活一座城市方方面面的消费需求，与周边的商圈协同发挥集聚效应，带动交通、演出、旅游等领域的发展，激发实体商业的消费潜力。”他建议，天津应以打造国际消费中心城市为重要支点，进一步拓展消费载体、延伸消费链条、优化消费环境，努力打造消费升级新高地。（津云新闻编辑邓坤伟）